最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件 适用法律问题的解释（二）解析——承包人优先受偿权
发布者：管理员 2019/8/23 15:47:16
为正确审理建设工程施工合同纠纷案件，依法保护当事人合法权益，维护建筑市场秩序，促进建筑市场健康发展，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合审判实践。2018年10月29日最高人民法院审判委员会第1751次会议通过《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》【下称“建设工程施工合同解释（二）”】，并自2019年2月1日起施行。
我公司作为房地产企业，该司法解释对我公司影响较大，法务部对其中承包人优先受偿权进行了学习，具体如下：
《建设工程施工合同》承包人的优先受偿权
根据《中华人民共和国合同法》、《建设工程施工合同解释（二）》以及《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》进行分析如下：
《中华人民共和国合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
（一）主体范围：
1、与发包人直接订立《建设工程施工合同》的承包人。（依据《建设工程施工合同解释（二）》第17条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”）具体理解如下：
①仅限于直接与发包人订立《建设工程施工合同》的承包人；
②不包括勘察人、设计人、监理人、分包人（但有例外，若发包人指定分包人，且在合同履行过程中，分包人完全替代承包人，则发包人与分包人之间直接形成事实上的建设工程施工合同关系，此种分包人享有优先受偿权）。
③建设工程施工合同无效的，实际施工人不享有优先受偿权。
2、与发包人直接（且发包人系建筑物的所有权人）订立装饰装修工程施工合同的承包人。（同依据《建设工程施工合同解释（二）》第17条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”）具体理解如下：
①仅限于直接与发包人订立装饰装修工程施工合同的承包人；
②装饰装修工程的发包人须为该建筑物的所有权人，或者发包人虽然不是所有权人，但发包人属于有权处分该建筑物的人（在发包人基于租赁、联营占有、使用建筑物的情况下，与承包人订立装饰装修工程施工合同，未取得建筑物所有权人同意担保的，承包人不享有优先受偿权）。
③承包人享有优先受偿权的标的物仅限于“因装饰装修而使该建筑物增加的价值范围内。”
（二）优先受偿权担保的工程价款债权之范围
1、发包人应当向承包人支付的全部工程价款。（依据《建设工程施工合同解释（二）》第21条第一款规定：“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。”）具体理解如下：
①包括：承包人实际支出的人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、规费、税金以及可得利润。
②不包括因发包人逾期支付到期工程价款所生的利息、违约金、损害赔偿金。（依据《建设工程施工合同解释（二）》第21条第二款规定：“承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”）
（三）成立要件：
1、主体仅限于与发包人直接订立有效的建设工程施工合同的承包人；
2、在法律规定的受优先受偿权担保的工程价款债权范围内。
3、发包人不支付到期工程价款。
4、经承包人催告后，经合理期间，发包人仍未支付。
5、建设工程在性质上适宜折价或拍卖。
6、建设工程经竣工验收质量合格，未竣工的工程（如烂尾）经合法程序验收质量合格。（依据《建设工程施工合同解释（二）》第19、20条规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”）
（四）优先受偿权的存续期间
1、承包人优先受偿权的存续期间为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。（依据《建设工程施工合同解释（二）》第22条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”），其中对于发包人“应当给付建设工程价款之日”的确定予以以下理解：
（1）发包人与承包人有约定的，按约定。
（2）没有约定的，下例时间视为发包人应当给付建设工程价款的时间：
①建设工程已实际交付的，为交付之日；
②建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；
③建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。（依据《建设工程施工合同解释》第18条规定：“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：(一)建设工程已实际交付的，为交付之日;(二)建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日;(三)建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”）
2、特别事由：（依据《建设工程施工合同解释（二）》第23条规定：“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”）
对于上述情形，一定程度上加大了房地产开发企业的压力，但作为法务部今后的工作不仅仅应在合同中加以风险防控，更应该在公司现存的建设工程纠纷类案件中，按照相关法律法规，最大程度的保护我公司合法权益。
